Законы о реновации – суть, положения и последние изменения

Реновация – это возрождение, реставрация без разрушения общей структуры. Простыми словами – это снос аварийных малоэтажных домов и возведение на месте новых современных многоэтажных зданий, отвечающих всем необходимым требованиям.

Какие нормативно-правовые акты РФ регламентируют проведение реновации?

Власти столицы приняли уже около 40 нормативных актов для реализации программы:

• появились документы, определяющие перечни кварталов;
• узаконены требования к жилым помещениям, предоставляемым для переселения граждан по программе реновации;
• требования к благоустройству территории жилой застройки.
  

Основные положения

Реновация жилищного фонда Москвы проводится в соответствии с:

• Гражданским Кодексом РФ:
  • ч. 1 от 26.01.1996 № 14-ФЗ;
  • ч. 2 от 26.01.1996 № 14-ФЗ;
  • ч. 3 от 26.11.2001 № 146-ФЗ;
  • ч. 4 от 18.12.2006 № 230-ФЗ.
• Федеральным Законом:
  • от 12 января 1996 года № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»;
  • от 18 июля 2011 года № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц»;
  • от 1 июля 2017 года № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации “О статусе столицы Российской Федерации”.
• Законами города Москвы:
  • от 25 июня 2008 года № 28 «Градостроительный кодекс города Москвы»;
  • от 17 мая 2017 года № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве».
• Постановлением Правительства Москвы:
  • от 27 сентября 2011 года № 454-ПП «Об утверждении Государственной программы города Москвы»;
  • от 2 мая 2017 года № 245-ПП «Об учёте мнения населения по проекту реновации жилищного фонда»;
  • от 1 августа 2017 года № 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве»;
  • от 8 августа 2017 года № 515-ПП «Об утверждении Базовых требований к благоустройству территории жилой застройки при реализации Программы реновации жилищного фонда»;
  • от 8 августа 2017 года № 516-ПП «Об утверждении Требований к улучшенной отделке равнозначных жилых помещений, предоставляемых гражданам в многоквартирных домах»;
  • от 8 августа 2017 года № 517-ПП «Об учреждении Московского фонда реновации жилой застройки»;
  • от 1 сентября 2017 года № 624-ПП «О порядке рассмотрения обращений об исключении многоквартирных домов из Программы реновации жилищного фонда в городе Москве»;
  • от 26.09.2017 года № 708-ПП «Об утверждении адресного перечня кварталов (территорий), в границах которых расположены существующие или подлежащие образованию земельные участки, предназначенные для проектирования и строительства в течение 2017-2021 годов «стартовых» многоквартирных домов»;
  • от 1 февраля 2018 года № 45-ПП «О порядке приобретения собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, включённых в Программу реновации, или гражданами, имеющими право пользования такими жилыми помещениями на условиях социального найма, за доплату жилых помещений большей площади и (или) жилых помещений, имеющих большее количество комнат»;
  • от 10 апреля 2018 года № 282-ПП «Об утверждении Положения о составе, порядке подготовки, согласования и представления на утверждение проектов планировки территории в целях реализации Программы реновации».

Суть и задачи закона про реновацию

Реализация программы реновации, предусматривающей качественное обновление жилищного фонда, позволит улучшить показатель обеспеченности жильём граждан.

Основная задача реновации жилищного фонда состоит в «доведении» основных технических характеристик жилых домов до актуальных стандартов качества и экологичности. Также сформировать городскую среду принципиально нового качества.

Реновация жилищного фонда осуществляется с учётом:

• развития сети объектов инфраструктуры;
• создания дополнительных условий для возрастания человеческого потенциала;
• экологии, что обеспечивает комплексное развитие территории в соответствии с современными
  требованиями к городской среде.

При реализации программы планируется решение следующих задач:

• Формирование полицентрической структуры города. Повышение пешеходной доступности необходимых для обеспечения жизнедеятельности объектов, снижение нагрузки на транспортную инфраструктуру. Уменьшение перепробега автотранспорта.
• Создание новой планировочной структуры городской среды со смешанной функцией, приспособленной для комфортного проживания, отдыха и работы. Рядом с новыми домами будут все необходимые элементы инфраструктуры: детские сады, школы и больницы.
  На первых этажах зданий разместятся магазины, кафе, салоны красоты, спортивные клубы, творческие кружки и секции.
• Строительство энергоэффективных многоквартирных домов, снижение затрат на их эксплуатацию.
• Улучшение экологической обстановки. Грамотная планировка кварталов позволит значительно увеличить число зелёных насаждений. Во время строительства особо ценные породы деревьев и кустарников сохранят, а при благоустройстве будут высажены многолетние красивоцветущие растения.
• Обновление и модернизация инженерной инфраструктуры:
  • контейнерные площадки (ТКО) за пределами двора;
  • урны в общественных пространствах;
  • инженерные сооружения;
  • наружное освещение.
• Формирование современного архитектурного облика города Москвы. В столице будет единый архитектурный стиль домов и территорий.

Программу приняли на срок до 2032 года, что позволит устранить накопленный за последние десятилетия дисбаланс развития городской среды и не допустить массового появления в ближайшие 10-15 лет аварийного жилищного фонда в Москве.

В реновацию включены многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения, в которых собственники квартир и граждане, имеющие право пользования жилыми помещениями на условиях социального найма, поддержали включение данных зданий в проект.

Очерёдность сноса многоквартирных домов, включённых в программу реновации, устанавливается на основании утверждённой в целях её реализации градостроительной документации (в том числе по планировке территории) с учётом технического состояния указанных зданий.

В случае включения в программу многоквартирных домов, имеющих историческую и архитектурную ценность, такие здания, в том числе в целях сохранения архитектурного облика сложившейся застройки, подлежат сохранению.

Финансирование программы осуществляется за счёт привлечения средств бюджета города Москвы и из иных источников в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Информирование по вопросам прохождения реновации осуществляется путём:

• опубликования информации в печатных средствах, предназначенных для обнародования;
• в нормативных и правовых актах города Москвы путём размещения на официальном сайте Мэра Москвы;
• другими способами, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации и нормативно-правовыми актами.

Последние изменения в законодательстве

Первая редакция постановления увидела свет в мае 2017 года. Практика показала, что процесс реновации урегулирован недостаточно хорошо, и законодателям пришлось в срочном порядке переписывать проект.

В самом начале федеральный закон размещался на 33 листах, но к середине лета 2017 года его объём увеличился в 2 раза. Проект закона получил около 100 правок.

В данной таблице представлены значительные поправки в законе при 3-ей редакции:

1-я редакция	3-я редакция
Отсутствует определение реновации.	Дано определение реновации.
Под реновацию попадают дома первого периода индустриального домостроения.	Под реновацию попадают дома первого периода индустриального домостроения и аналогичные по конструкции, построенные с 1957 по 1968 годы, но не выше девяти этажей. Этапность сноса связана с техническим состоянием домов: здания с высоким износом будут демонтированы в первую очередь.
Отсутствует возможность вывода дома из программы реновации.	Дом может выйти из программы по решению двух третей собственников и нанимателей жилых помещений, что должно быть оформлено на собрании собственников.
Срок выселения жильцов из сносимых домов – 60 дней.	Срок выселения жильцов из сносимых домов увеличился до 90 дней.
Предусмотрен только переезд в равнозначное жильё в своем районе либо в другом районе.	Предусмотрены: переезд в равнозначное жильё в своем районе; возможность получить равноценную квартиру в другом районе; денежная компенсация.
Выселение нанимателей возможно по решению суда до предоставления им равнозначного жилья.	Выселение нанимателей возможно только после передачи им нового жилья.
Запрет на судебную защиту жителей сносимых домов. Оспаривать можно только площадь новой квартиры.	Запрет на судебную защиту жителей сносимых домов снят. Оспаривать в суде можно площадь новой квартиры, сам факт сноса дома, иные вопросы.
Собственники помещений, не предназначенных для жизни, принимают взамен своего помещения другое нежилое помещение в любом районе столицы.	Нежилые помещения в многоквартирных домах подлежат изъятию для государственных нужд города Москвы при условии их предварительного и равноценного возмещения.
Равнозначные квартиры должны находиться: в районе города Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, включённый в программу реновации; в районах, прилегающих к указанному району и находящихся в том же административном округе столицы.	Равнозначные квартиры должны находиться в многоквартирном доме, который расположен в том же районе города Москвы, где был дом, включённый в программу реновации (при этом границы указанного района определяются по состоянию на 1 января 2017 года). Исключение – Зеленоградский, Троицкий и Новомосковский районы. В этом случае равнозначные квартиры предоставляются в границах административного округа города Москвы, в котором находится соответствующий многоквартирный дом, подлежащий реновации.
Отсутствует положение о порядке расселения коммунальных квартир.	Взамен освобождаемой гражданином комнаты в коммунальной квартире в качестве равноценного помещения предоставляется отдельная квартира.
Отсутствует положение о переходе обременений на новое жильё.	При наличии ипотеки, наложении ареста на недвижимое имущество или запрета совершать определённые действия с недвижимостью все обременения переходят на новое помещение.
Отсутствует положение об общей и совместной собственности.	Если квартира находится в общей собственности, договор, предусматривающий переход права на такое помещение, заключается со всеми собственниками.
Отсутствует положение о порядке компенсации при проживании в квартире: несовершеннолетних; недееспособных; ограниченно дееспособных.	Если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление собственникам такого жилого помещения равноценного возмещения в денежной форме не допускается.
Отсутствует возможность увеличения помещений при переселении.	Собственники и наниматели вправе по письменному заявлению приобрести за доплату помещения большей площади или имеющие большее количество комнат, в том числе за счёт средств материнского (семейного) капитала, жилищных субсидий и социальных выплат.
Не предусмотрены права субъектов малого и среднего предпринимательства при прекращении права аренды.	В случае прекращения в связи с реализацией программы реновации действия договора аренды помещений, предназначенных для ведения коммерческой деятельности, указанный субъект имеет право на заключение нового договора аренды помещения, находящегося в собственности города Москвы и являющегося равнозначным.

В Жилищный кодекс РФ внесли поправку о том, что следующие моменты устанавливаются федеральным законом, согласно с которым осуществляется реновация, и принимаемыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами субъекта РФ: